토지 매매시 주택 부속 토지 확인을 해야 하는 이유

토지는 우리나라 국민이라면 누구나 가지고 있는 재산입니다. 하지만 토지는 내 마음대로 사고팔 수 없고, 세금 또한 많이 내야 하기 때문에 많은 사람들이 관심을 가지지 않는 경우가 많습니다.

 

특히 부동산 투자 중에서도 땅투자는 소액으로는 불가능하다는 인식이 강한 합니다. 그래서 대부분 큰돈을 가진 부자들만이 하는 재테크라고 생각하지만 실제로 최근 10년간 서울과 경기도 지역에서는 아파트 값 상승률 보다 땅값 상승률이 훨씬 높았습니다. 이처럼 정부 정책 등 여러 가지 요인으로 인해 앞으로의 전망이 밝은 분야인 만큼 이번 시간에는 토지구매 시 유의해야 할 점들을 알아보겠습니다.

주택부속토지

왜 토지매매시에 주택부속토지를 확인해야 하나요?

주택부속토지란 쉽게 말해 건물이 지어진 대지를 말합니다. 즉, 단독주택이든 공동주택이든 상관없이 해당 건축물이 지어지고 남은 공간을 의미하는데요. 이러한 주택부속토지 안에 상가건물 또는 공장시설 같은 다른 용도의 건물이 있다면 이를 별도의 용도로 구분해서 과세하게 됩니다. 따라서 만약 나대지 상태이거나 잡종지라면 문제가 없지만 만일 주택부속토지 안에 상가건물이 있거나 공장시설이 있다면 반드시 별도로 계산되어야 합니다.

토지 등기부등본 확인 대법원 인터넷 등기소

1 주택자가 투자용도로 주택부속토지를 구매하게 되면 발생하는 일

1 주택자가 투자를 하기 위해 주택부속토지를 구매하게 되면, 실제 1 주택을 보유하더라고 지방세법상 1 가구 2 주택자가 되어버리는 황당한 일이 발생하게 됩니다. 이런 경우 투자를 위해 토지만 구매했을 뿐이지만 2 주택자가 되어버려 양도 시 비과세 혜택도 받을 수가 없게 되고, 세금을 추가로 내게 되는 상황이 발생합니다. 지방세에 주택이 늘어난 세금까지 추가가 되어 버리게 됩니다. 이로 인해 1 주택보유나 무주택으로 받은 혜택이 모두 사라지게 되는 이상한 일이 발생하게 됩니다. 여기에 대해서는 굉장히 다양한 사례들이 있으니, 투자의 목적을 정확히 하고 토지를 구매해야 합니다. 

그렇다면 어떤 식으로 적용되는 건가요?

만약 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 주택면적이 주택부수토지 면적보다 크다면 전체를 주택으로 간주하며, 반대로 주택면적이 주택부수토지 면적보다 작다면 주택부분만을 주택으로 보고 나머지 부분은 주택 외의 부분으로 보아 양도세를 부과합니다. 다만 부수토지라 하더라도 도시지역 내 주거지역 및 상업지역등 일정구역 이내의 토지는 제외됩니다.

 

도시지역 밖의 농지(전, 답)라도 주택부지로 사용한다면 주택인가요?

농지가 원래 목적과는 다르게 주택부지로 사용되고 있다면 세법상 주택으로 인정받을 수 있습니다. 예를 들어 시골에 사는 A 씨가 농사를 짓기 위해 구입한 논밭을 직접 경작하다가 나중에 은퇴 후 전원주택을 짓고 산다면, 농사지을 때 발생한 소득은 모두 사업소득으로 분류되어 소득세를 납부해야겠지만 일단 농촌에 거주하면서 실제로는 주택용도로 사용했다면 주택으로 보는 것입니다

 

단, 농어촌주택 요건을 충족해야만 하는데 다음 조건을 만족해야 합니다.

 

첫째, 읍·면 소재지에 위치하여야 한다.

둘째, 상속받은 주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택이어야 한다.

셋째, 본채와 떨어져 있고 독립된 생활이 가능하도록 구획된 아래 층 혹은 위 층 규모의 부속건물이 있어야 한다.

넷째, 본채와 부속건물의 연면적 합계가 200평 이하이고, 가액이 9억 원 이하이어야 한다.

다섯째, 2003년 8월 1일 이후 최초로 매매계약 체결하거나 증여 받은 주택이어야 한다.

여섯째, 본채와 부속건물 소유자가 동일해야 한다.

일곱째, 본채와 부속건물 각각 전용면적이 40평 이하이어야 한다.

여덟째, 본채와 부속건물 전부가 문화재보호법에 의한 등록문화재로 지정된 주택이어야 한다.

아홉째, 본채와 부속건물 전부가 한옥밀집지역에 속해있는 주택이어야 한다.

열 번째, 본채와 부속건물 전부가 개발제한구역에 속한 주택이어야 한다.

마지막으로 열한 번째, 본채와 부속건물 전부가 관광진흥법에 따른 관광특구에 속한 주택이어야 한다.

 

위 사항중 한 가지라도 부합된다면 농가주택으로 인정받아 다주택자 중과대상에서 제외될 수 있습니다. 지금까지 토지거래 시 주의사항에 대해 알아보았습니다.